市场上有这么一段论证，房价跌幅如果≥30%，那就意味着购房者首付已经跌没了，房产几乎沦为不保值资产。
但这段话现在已经没有人再提了，原因很简单，因为现在市场上房价跌幅小于30%，都已经是很仁慈了，而跌幅超30%甚至腰斩到膝盖的房价，才是现实状况。
请问，你的房子现在还值多少钱？
好久没有来分析房地产市场了，其实也没什么，就是目前没什么好说的，在经济疲软、收入下降、房价下跌、房地产市场不见底的当下，更多依赖利好、放开的政策支持。
一个很现实的问题，房价跌了，你现在卖是亏本，不卖至少还保本，但房贷你要继续还，房贷不会因为你的房价跌了，它就能少还。
前段时间看到广州全面放开限售限购限贷，大家都热议，这可能会再次掀起房价上涨热潮，仔细想想，韭菜就这么多，割完了也就没了，剩下的都是没钱和观望群体。
瑞银最近发出的一份中国住房报告，从房价预期、买房意愿和固定资产保值这几个方面，反映出了国内房地产市场的一些问题。
先叠个甲，瑞银的数据统计，我不敢说100%准确，但至少现在这是现阶段楼市存在的问题。
首先是房价预期。
过去几年房价不断创出新高，刷新了所有人的认知，这个时候大家对房价的预期是长期看涨。
所以过去几年房价是不能也很难跌下去，因为下面不断有一波波的买房者托着，大家都捧着钱进入市场，资金充足，这跟牛市时的A股是一样道理。
但是现在变了。
按照瑞银的调查，有接近42%的受访者认为房价在未来1年，还会继续下跌，仅有15%的受访者坚定房价会涨。
这当中有15%的人认为房价会跌超20%，37%的人看跌10-20%不等。
结合现实情况来看，国家统计局公布最新5月70城房价，除上海外，其余一线城市房价都开始缩水，二线城市新房价格环比下降0.2%，三线城市跌0.3%。
二手房方面，二三线城市价格环比下降0.5%，且在持续扩大。
让我想起前段时间看到一个新闻。
澎湃新闻报道，广东一业主在2024年5月购买深圳南山区某小区商品房，以1354万成交，但是在今年的2月份，开发商却降价销售，调整了该楼盘7-42楼部分房源备案价，导致此前业主买的房子，不到1年的时间，就比降价房源多出近300万的价差。
开发商根据市场情节，动态调整售价，我觉得这没有问题，不同时期面对市场不同环境，给出不同价格，放在经济学和市场逻辑里，也没问题。
房价涨的时候，大家统一默契接受，房价如果跌了，必然同心协力大闹售楼处，然后要求退款推差价。
这你受得了吗？
房价跌了，最直接的影响就是固定资产不保值了。
过去房价这么高，为什么大家还争着抢着去买房，难道真的是人傻钱多？
答案很简单，因为房子保值。
这和前几年房价不断上涨和居民看涨预期，密不可分。但现在这个情况变了，市场不景气、价格一路走低，导致很多人的房子买入价，已经严重高于市场价。
瑞银统计数据，有30%的受访者表示，他们的房子现价还高于买入价，47%人群的房子现价，低于当初他们的买入价。
目前二三线城市的房价都已经跌破他们当初买入价，也就是说，近一半的买房者都在亏损，这不是件好事，说明现在的固定资产已经不保值了。
当房子越来越不保值，买的人也会越来越少，这是解不开的“恶性循环”。
调查显示，目前有48%的收房人群在未来1年没有购房打算，而去年9月，这个数据是36%。
5月全国商品房销售额和销售面积都双双下滑，分别是-3.8%和-2.9%，说明市场的买房意愿在走弱，房子是越来越难卖了。
1-5月新增的居民贷款只有10.68万亿，其中住户贷款增加5724亿，是2009年以来的新低。
这说明什么？
说明买房的人一路走低，甚至跌至谷底，至少这个数据和瑞银的是比较吻合。以目前行情来看，这几年能房价下跌的幅度还是很大的
房地产市场正从以前香饽饽沦为现在的鸡肋，连央企业坚持不住，打算退出房地产业务了。
中交地产在6月17号的一份重大资产出售草案里，明确以1块钱的转让价格，卖给了中交房地产集团。
而退出房地产市场的原因也很简单，亏损的太严重了。
2023-2024年，中交地产归属母公司的利润分别是，-16.11万亿和-51.79万亿，两年加起来亏损接近70亿，这个数字对于一家房地产公司来说，不算多，但中交地产的总负债已经达到576亿，压力是非常大的。
从前面瑞银统计的买房意愿、房价下跌趋势、房产不保值数据来看，整个市场都在收缩，而房企数量还依旧这么多，狼多肉少的状况，根本养不活这些房企。
2024年的房地产销售面积只有9000多亿平米，而2021年却高达18亿平米，销量腰斩近一半。
市场的不景气，即便是不差钱的国企也出现亏损，坚持不住要退出市场，很明显，房地产市场已经在大内卷，我相信会有越来越多房企难以坚持下去，不要在迷信国央企还是民企，在面对市场、经济、大家都不消费的情况下，房价难以再上涨，也是杠杆游戏的终结。
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